Propiedad horizontal

LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

LIBRO CUARTO. DERECHOS REALES

TÍTULO V. Propiedad horizontal.

CAPÍTULO 1. Disposiciones generales.

ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.

El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.

La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.

Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.

Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:

a) el terreno;

b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;

e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;

f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;

g) la vivienda para alojamiento del encargado;

h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;

j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;

k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;

l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables:

a) la piscina;

b) el solárium;

c) el gimnasio;

d) el lavadero;

e) el salón de usos múltiples.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.

También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

FUNDAMENTOS DEL ANTEPROYECTO DE CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.

...

La propiedad horizontal tiene carta de ciudadanía plasmada en la ley 13.512 desde 1948 pero, debido a la falta de modificación del Código, sólo en la legislación especial.

Ciertamente que todos los intentos de reforma lo proyectaron, por constituir una necesidad que estuviera regulado en el Código Civil como el derecho real que es, completando los pocos artículos de la ley con la jurisprudencia interpretativa que es mucha y rica. La convivencia cercana que implica morar en pisos y departamentos trae conflictos inevitables. Y a ello se agregan las nuevas necesidades en los grandes edificios y megaconsorcios como también la multiplicidad de servicios que se brindan dentro del propio edificio (que más que un edificio en muchos casos es casi una minipoblación).

La Comisión tomó una cantidad de normas del Proyecto de 1998.

Para permitir tantos y mejores usos se amplía el concepto de unidad funcional a todos los locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, siempre que tengan independencia funcional, en comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.

Se quita toda duda sobre el carácter de persona jurídica del consorcio consignando expresamente que lo es; y se incluye entre sus órganos no sólo a la asamblea y al administrador, sino al consejo de propietarios que es una realidad de la que no se puede prescindir y que, en gran parte, es el que a nivel cotidiano se encarga de todos los asuntos.

PREGUNTAS SOBRE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Qué es la propiedad horizontal según el artículo 2037?

A) Un contrato entre propietarios de un inmueble

B) El derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio con partes privativas y comunes

C) Un acuerdo entre arrendatarios y propietarios

D) La división de un inmueble en partes iguales

¿Cuáles son las facultades que otorga la propiedad horizontal a su titular?

A) Sólo el uso y goce del inmueble

B) Uso, goce y disposición material y jurídica

C) Sólo la disposición jurídica del inmueble

D) Ninguna de las anteriores.

¿Cómo se describen las diversas partes del inmueble en la propiedad horizontal?

A) Son partes independientes

B) Son interdependientes y conforman un todo no escindible

C) Pueden dividirse libremente

D) Se deben mantener siempre privativas.

¿Qué documento rige las partes comunes y privativas de un inmueble en propiedad horizontal?

A) El contrato de compraventa

B) El reglamento de copropiedad

C) La ley de alquileres

D) No se menciona ningún documento en el artículo.

¿Qué partes del inmueble incluye el derecho de propiedad horizontal?

A) Solo las partes privativas del edificio

B) Tanto las partes privativas como las comunes

C) Solamente las partes comunes

D) Ninguna de las anteriores.

¿Qué se debe hacer para constituir la división jurídica de un edificio en propiedad horizontal?

A) Firmar un acuerdo verbal entre los propietarios

B) Redactar un reglamento por escritura pública

C) Inscribir un contrato de compraventa

D) No se requiere ningún tipo de formalidad.

¿Quiénes pueden redactar el reglamento de propiedad horizontal?

A) Solo el titular de dominio

B) Solo los condóminos

C) El titular de dominio o los condóminos

D) Un tercero ajeno al inmueble.

¿Cómo debe formalizarse el reglamento de propiedad horizontal?

A) Por acuerdo verbal entre los condóminos

B) A través de una escritura pública

C) Por un simple contrato privado

D) Mediante una carta documento.

¿Dónde debe inscribirse el reglamento de propiedad horizontal?

A) En el registro inmobiliario

B) En la municipalidad local

C) En el registro civil

D) En el banco de la propiedad.

El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre:

A) La unidad privativa

B) La unidad funcional

C) Las partes comunes

D) Las escrituras anteriores del inmueble.

¿Cómo se determina el derecho de propiedad horizontal?

A) En la totalidad del edificio

B) En la unidad funcional

C) En el reglamento de convivencia

D) En las áreas comunes.

¿Qué se entiende por unidad funcional en propiedad horizontal?

A) Pisos, departamentos o locales que son inseparables del edificio

B) Espacios con independencia funcional y comunicación con la vía pública

C) Áreas de uso exclusivo en espacios públicos

D) Lugares destinados exclusivamente al uso comercial.

¿Qué es necesario para que un espacio sea considerado una unidad funcional?

A) Que sea de uso privado únicamente

B) Que tenga independencia funcional y comunicación con la vía pública

C) Que esté conectado a un servicio público de transporte

D) Que tenga acceso privado sin ningún tipo de restricción.

¿Qué comprende la propiedad de una unidad funcional?

A) Únicamente el espacio físico del departamento o local

B) Una parte indivisa del terreno y cosas comunes del inmueble

C) Solo las partes privativas del inmueble

D) Exclusivamente las áreas comunes de uso recreativo.

Las unidades complementarias de una unidad funcional están destinadas a:

A) El uso comercial exclusivo

B) Servir y complementar la unidad funcional

C) Ser parte de los espacios comunes

D) Ser arrendadas de forma separada.

¿Qué cosas y partes se consideran comunes en la propiedad horizontal?

A) Sólo las que se encuentran en los espacios recreativos

B) Las de uso común o indispensables para la seguridad del edificio

C) Las partes asignadas exclusivamente a un propietario

D) Todas las áreas privadas y accesos controlados.

Si una cosa o parte de la propiedad no tiene un uso determinado, se considera:

A) De uso exclusivo del administrador

B) Parte privativa de un propietario

C) Parte común

D) Uso exclusivo del titular mayoritario.

¿Puede un propietario alegar derecho exclusivo sobre las cosas y partes comunes?

A) Sí, si está estipulado en el reglamento

B) No, excepto si están afectadas a su unidad funcional

C) Siempre que se mantenga la seguridad del edificio

D) Solo en situaciones de emergencia.

El uso de las cosas y partes comunes por parte de los propietarios debe ser:

A) Libre y sin restricciones

B) Conforme al reglamento interno sin limitaciones

C) Según su destino, sin perjudicar a otros propietarios

D) Acordado por mayoría en asamblea.

Las cosas y partes comunes pueden estar afectadas exclusivamente a:

A) El uso recreativo de todos los propietarios

B) Solo las unidades funcionales determinadas por el reglamento

C) Un propietario que lo solicite

D) Ningún propietario en particular.

¿Cuál es uno de los elementos que siempre se considera parte común en un edificio bajo propiedad horizontal?

A) El terreno

B) Las ventanas de cada unidad

C) Las puertas de entrada

D) Los balcones.

¿Qué tipo de estructuras o espacios son comúnmente compartidos por los propietarios para conectar las unidades entre sí y con el exterior?

A) Las entradas de las unidades

B) Los pasillos y vías de acceso

C) Las paredes divisorias

D) Los balcones.

¿Qué superficies del edificio son necesariamente comunes para todos los propietarios, incluyendo las áreas superiores al aire libre?

A) Los techos y azoteas

B) Las paredes internas

C) Los balcones privados

D) Las entradas principales.

¿Cuáles son las estructuras fundamentales que se consideran comunes para garantizar la estabilidad y seguridad del edificio?

A) Los pisos de las unidades

B) Las columnas y vigas portantes

C) Las escaleras de emergencia

D) Las puertas principales.

¿Qué instalaciones dentro del edificio, relacionadas con el suministro de servicios, se consideran comunes y no privativas de una sola unidad?

A) Las instalaciones de gas individuales

B) Los servicios centrales del edificio

C) Las antenas de televisión

D) Los sistemas de aire acondicionado privados.

¿Hasta dónde se consideran comunes las cañerías y el cableado en un edificio bajo propiedad horizontal?

A) Hasta el medidor de cada unidad

B) Hasta su ingreso en la unidad funcional

C) Hasta la entrada del edificio

D) Hasta la calle.

¿Qué espacio, dentro de un edificio bajo propiedad horizontal, destinado al personal, se considera común para los propietarios?

A) La vivienda del encargado

B) Las oficinas administrativas

C) Las áreas recreativas

D) Los vestuarios de los propietarios.

¿Qué sistemas de transporte vertical en un edificio se consideran partes comunes y no privativas?

A) Las escaleras privadas

B) Los ascensores y escaleras mecánicas

C) Los montacargas de las unidades comerciales

D) Las terrazas superiores.

¿Qué tipo de muros se consideran necesariamente comunes en la delimitación de un edificio en propiedad horizontal?

A) Los muros exteriores y divisorios entre unidades

B) Los muros internos de cada unidad

C) Las paredes de los pasillos comunes

D) Los muros de los balcones.

¿Qué instalaciones en un edificio bajo propiedad horizontal se consideran comunes y deben facilitar el acceso de personas con discapacidad y la evacuación en casos de emergencia?

A) Los pasillos de acceso

B) Las vías de evacuación y accesos adaptados

C) Los ascensores principales

D) Las escaleras de servicio.

¿Qué tipo de artefactos o instalaciones que benefician a todos los propietarios se consideran partes comunes de un edificio?

A) Los artefactos de iluminación de cada unidad

B) Los artefactos destinados a servicios comunes

C) Las instalaciones de gas de cada departamento

D) Las antenas de televisión privadas.

¿Qué instalaciones relacionadas con el personal que trabaja para el consorcio se consideran comunes en un edificio bajo propiedad horizontal?

A) Los baños privados de cada unidad

B) Los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal

C) Las oficinas de los administradores

D) Las terrazas destinadas a uso común.

¿Cuál de las siguientes instalaciones en un edificio bajo propiedad horizontal se considera una parte común no indispensable?

A) El terreno

B) La piscina

C) El pasillo de acceso

D) Los cimientos.

¿Qué área de recreación al aire libre en un edificio se clasifica como una parte común no indispensable?

A) El patio de juegos

B) El solárium

C) Las escaleras de emergencia

D) Las terrazas.

¿Qué espacio dedicado al ejercicio físico en un edificio es considerado común pero no indispensable?

A) El salón de reuniones

B) El gimnasio

C) Los pasillos de acceso

D) Las áreas de estacionamiento.

¿Qué área dedicada al mantenimiento y limpieza es considerada una parte común no indispensable en un edificio?

A) El cuarto de calderas

B) El lavadero

C) La vivienda del encargado

D) Los ascensores.

¿Qué espacio destinado a reuniones o eventos se clasifica como una parte común no indispensable en un edificio bajo propiedad horizontal?

A) El salón de usos múltiples

B) Los cimientos del edificio

C) El local comercial

D) El vestíbulo.

¿Cuáles de las siguientes se consideran cosas y partes necesariamente propias dentro de una unidad funcional?

A) Los cimientos del edificio

B) Los tabiques internos no portantes

C) Las escaleras de emergencia

D) Las terrazas.

¿Qué tipo de elementos dentro de la unidad funcional se consideran de propiedad exclusiva de acuerdo con el artículo 2043?

A) Los ascensores

B) Los muros maestros

C) Las puertas y ventanas

D) Los pasillos.

¿Qué áreas dentro de una unidad funcional, susceptibles de derecho exclusivo, pueden estar previstas como propias en el reglamento de propiedad horizontal?

A) Los techos y azoteas

B) Las cañerías principales

C) Los artefactos y revestimientos

D) Las vigas portantes.

¿Qué parte de un balcón es considerada de propiedad exclusiva dentro de una unidad funcional?

A) Las columnas del edificio

B) El revestimiento del balcón

C) Los muros exteriores

D) Los ascensores.

¿Qué conforma la persona jurídica del consorcio?

A) Los locatarios del edificio

B) El administrador del edificio

C) Los propietarios de las unidades funcionales

D) Los residentes temporales.

¿Dónde se establece el domicilio del consorcio?

A) En la oficina del administrador

B) En el inmueble del consorcio

C) En la sede central del registro inmobiliario

D) En la dirección fiscal del administrador.

¿Cuáles son los órganos que componen el consorcio?

A) El administrador y los locatarios

B) El administrador y el consejo de propietarios

C) La asamblea, el consejo de propietarios y el administrador

D) La junta directiva y los inquilinos.

¿Cómo se extingue la personalidad jurídica del consorcio?

A) Por la renuncia del administrador

B) Por acuerdo unánime de los propietarios o por resolución judicial

C) Cuando se venden todas las unidades funcionales

D) Por decisión del administrador en cualquier momento.

¿Qué instrumento es necesario para desafectar el inmueble del régimen de propiedad horizontal?

A) Un contrato verbal entre los propietarios

B) Un acuerdo unánime instrumentado en escritura pública o una resolución judicial

C) Una simple notificación al administrador

D) Una decisión unilateral del consejo de propietarios.