DERECHO REAL DE SUPERFICIE EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL
LIBRO CUARTO. DERECHOS REALES
TÍTULO VII. Superficie.
ARTICULO 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
ARTICULO 2115.- Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
ARTICULO 2116.- Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.
ARTICULO 2117.- Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.
ARTICULO 2118.- Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.
ARTICULO 2119.- Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.
ARTICULO 2120.- Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.
ARTICULO 2121.- Facultades del propietario. El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.
ARTICULO 2122.- Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres años para plantar o forestar.
ARTICULO 2123.- Subsistencia y transmisión de las obligaciones. La transmisión del derecho comprende las obligaciones del superficiario.
La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o contractuales.
ARTICULO 2124.- Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.
ARTICULO 2125.- Efectos de la extinción. Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.
ARTICULO 2126.- Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.
ARTICULO 2127.- Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación supletoria las normas relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado al respecto en el acto constitutivo.
ARTICULO 2128.- Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de superficie se ejerce sobre una construcción, plantación o forestación ya existente, se le aplican las reglas previstas para el caso de propiedad superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean compatibles y no estén modificadas por las previstas en este Título.
FUNDAMENTOS DEL ANTEPROYECTO DE CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.
El derecho de superficie sólo está contenido en la ley 25.509 que contempla la superficie forestal.
Ahora en el Anteproyecto, se regula en su variante amplia, de acuerdo con el criterio mayoritario: derecho a construir o forestar como derecho sobre cosa ajena y derecho sobre propiedad superficiaria como derecho sobre cosa propia, aunque coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
Puede constituirse sobre un inmueble o sobre partes materialmente determinadas de un inmueble.
Pueden coexistir superficies con otros derechos similares aunque no sobre la misma parte del inmueble.
La superficie es temporaria por plazos de setenta o cincuenta años según sea para edificios o plantaciones.
Es un derecho transmisible por actos entre vivos y por causa de muerte.
El superficiario puede constituir derechos reales de garantía y afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal.
PREGUNTAS DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE
¿Qué tipo de derecho es el derecho de superficie?
A) Un derecho real perpetuo.
B) Un derecho real temporario.
C) Un derecho personal.
D) Un derecho de propiedad pleno.
¿Sobre qué tipo de inmueble se puede constituir el derecho de superficie?
A) Sobre un inmueble propio.
B) Sobre un inmueble ajeno.
C) Solo sobre terrenos rurales.
D) Solo sobre propiedades comerciales.
¿Qué facultades otorga el derecho de superficie a su titular?
A) Solo la facultad de uso.
B) Uso, goce y disposición material y jurídica.
C) Solo la disposición jurídica.
D) Ninguna facultad.
¿Qué se puede hacer en el terreno bajo el derecho de superficie?
A) Solo plantar.
B) Plantar, forestar o construir.
C) Solo forestar.
D) Solo realizar actividades comerciales.
¿Cuáles son los aspectos que deben establecerse en el título para la constitución del derecho de superficie?
A) Las restricciones sobre el uso del terreno.
B) Las modalidades de ejercicio y plazo de duración.
C) Las condiciones del arrendamiento.
D) Las leyes aplicables a la propiedad.
¿Qué puede hacer el superficiario sobre el inmueble ajeno?
A) Solo plantar.
B) Realizar construcciones, plantaciones o forestaciones.
C) Solo realizar construcciones.
D) Vender el terreno.
¿Qué sucede con lo que el superficiario planta, forestado o construye en el inmueble ajeno?
A) Permanece en propiedad del titular del suelo.
B) El superficiario hace propio lo plantado, forestado o construido.
C) Se convierte en propiedad del Estado.
D) Debe ser devuelto al titular del suelo al finalizar el contrato.
¿Puede el derecho de superficie constituirse sobre construcciones ya existentes?
A) No, solo sobre nuevas construcciones.
B) Sí, atribuyendo al superficiario la propiedad de las construcciones existentes.
C) Solo sobre terrenos baldíos.
D) Solo si el titular del suelo está de acuerdo.
¿Cómo coexisten los derechos del superficiario y del titular del suelo?
A) El derecho del superficiario anula el derecho del titular del suelo.
B) Coexisten de manera independiente.
C) El titular del suelo tiene prioridad sobre el superficiario.
D) El superficiario solo tiene derechos temporales.
¿Qué aspectos del inmueble puede afectar el superficiario?
A) Solo la rasante.
B) Solo el subsuelo.
C) Rasante, vuelo y subsuelo.
D) Solo el vuelo.
¿Sobre qué puede constituirse el derecho de superficie?
A) Solo sobre una parte del inmueble.
B) Solo sobre construcciones ya existentes.
C) Sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada.
D) Solo sobre el espacio aéreo.
¿Qué áreas del inmueble pueden ser afectadas por el derecho de superficie?
A) Solo la rasante.
B) Solo el subsuelo.
C) Proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo.
D) Solo el suelo.
¿Qué se permite con respecto a la extensión del inmueble afectado por el derecho de superficie?
A) Debe ser exactamente la necesaria para la plantación.
B) Puede ser mayor que la necesaria, siempre que sea útil para su aprovechamiento.
C) No se permite extenderse más allá de lo necesario.
D) Puede ser menor que la necesaria.
¿Se puede constituir el derecho de superficie sobre construcciones existentes dentro de un régimen de propiedad horizontal?
A) No, solo sobre terrenos vacíos.
B) Sí, incluso dentro de un régimen de propiedad horizontal.
C) Solo si se modifica el régimen de propiedad horizontal.
D) Solo si hay autorización del consorcio de propietarios.
¿Qué debe garantizar la extensión del inmueble afectado por el derecho de superficie?
A) La seguridad del propietario del suelo.
B) La utilidad para el aprovechamiento de las plantaciones, forestaciones o construcciones.
C) La valorización del terreno.
D) El respeto de las normativas de construcción.
¿Cuál es el plazo máximo para el derecho de superficie cuando se trata de construcciones?
A) 50 años
B) 70 años
C) 30 años
D) 90 años
¿Cuánto es el plazo máximo para las forestaciones y plantaciones?
A) 70 años
B) 30 años
C) 50 años
D) 20 años
¿Desde qué momento se cuentan los plazos establecidos en el artículo para el derecho de superficie?
A) Desde el inicio de la construcción.
B) Desde la firma del contrato.
C) Desde la adquisición del derecho de superficie.
D) Desde la finalización de la obra.
¿Es posible prorrogar el plazo convenido en el título de adquisición del derecho de superficie?
A) No, el plazo es irrevocable.
B) Sí, siempre que no exceda de los plazos máximos establecidos.
C) Solo con autorización judicial.
D) Solo si lo acuerdan los propietarios del suelo.
¿Qué sucede si el plazo convenido excede los máximos establecidos para el derecho de superficie?
A) El contrato se considera nulo.
B) El plazo se reduce automáticamente a los máximos establecidos.
C) Se requiere un nuevo acuerdo entre las partes.
D) No ocurre nada, es válido.
¿Quiénes están facultados para constituir el derecho de superficie?
A) Cualquier persona interesada en el inmueble.
B) Los titulares de derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.
C) Solo los propietarios de inmuebles.
D) Solo los inquilinos de un inmueble.
¿Qué tipo de derechos deben tener los individuos para poder constituir el derecho de superficie?
A) Derechos de uso.
B) Derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.
C) Derechos de arrendamiento.
D) Derechos de usufructo.
¿El artículo establece limitaciones sobre quién puede constituir el derecho de superficie?
A) Sí, solo se limita a propietarios.
B) No, cualquier persona puede hacerlo.
C) Sí, solo se permite a los titulares de ciertos derechos reales.
D) No, pero se requiere autorización del estado.
¿El derecho de superficie puede ser constituido por personas que no sean titulares de derechos reales?
A) Sí, siempre que tengan un acuerdo con el propietario.
B) No, solo los titulares de derechos reales pueden hacerlo.
C) Sí, si están autorizados por el consorcio de propietarios.
D) No, solo los propietarios de los inmuebles pueden hacerlo.
¿Qué tipo de propiedad no está incluida en la facultad para constituir el derecho de superficie?
A) Dominio.
B) Condominio.
C) Propiedad horizontal.
D) Usufructo.
¿Cómo se constituye el derecho de superficie?
A) Exclusivamente por contrato oneroso.
B) Solo a través de un acuerdo verbal.
C) Por contrato oneroso o gratuito.
D) Solo por decisión judicial.
¿El derecho de superficie puede ser transmitido?
A) No, es intransferible.
B) Sí, solo por herencia.
C) Sí, por actos entre vivos o por causa de muerte.
D) Solo por contrato oneroso.
¿El derecho de superficie puede adquirirse por usucapión?
A) Sí, en ciertos casos.
B) No, no puede adquirirse por usucapión.
C) Solo si se ha utilizado durante más de 10 años.
D) Sí, pero solo si hay un contrato.
¿Qué tipo de prescripción es admisible?
A) Prescripción larga.
B) Prescripción corta.
C) Prescripción de usucapión.
D) Prescripción breve, para el saneamiento del justo título.
¿Cuál de las siguientes afirmaciones es correcta sobre la adquisición del derecho de superficie?
A) Puede ser adquirido solamente por contrato oneroso.
B) La usucapión es una forma válida de adquisición.
C) Puede ser adquirido tanto por contrato oneroso como gratuito.
D) La prescripción breve no tiene efecto en la adquisición.
¿Cuál de las siguientes facultades tiene el titular del derecho de superficie?
A) Puede ejercer derechos de propiedad sobre el terreno.
B) Puede constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar.
C) Puede modificar el plazo de duración del derecho de superficie sin acuerdo.
D) Puede exigir el consentimiento del propietario para cualquier acto.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de:
A) Uso común.
B) Propiedad horizontal.
C) Exclusión del propietario.
D) Tiempo compartido.
¿Qué puede hacer el superficiario durante el plazo del derecho de superficie?
A) Transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas y locales sin consentimiento del propietario.
B) Cambiar el uso del terreno a su conveniencia.
C) Destruir la construcción sin restricciones.
D) Exigir un pago adicional al propietario por el uso del terreno.
¿Sobre qué se pueden constituir derechos reales de garantía por parte del superficiario?
A) Solo sobre el terreno.
B) Solo sobre las construcciones ya existentes.
C) Sobre el derecho de construir, plantar o forestar y sobre la propiedad superficiaria.
D) Sobre cualquier bien mueble en el terreno.
El derecho de superficie permite al superficiario hacer lo siguiente EXCEPTO:
A) Separar la propiedad superficiaria del terreno perteneciente al propietario.
B) Modificar el contrato de superficie sin notificación.
C) Transmitir unidades privativas durante el plazo de derecho de superficie.
D) Constituir derechos de garantía sobre sus construcciones.
¿Qué conserva el propietario sobre el terreno en un derecho de superficie?
a) La disposición material y jurídica
b) El derecho de poseer el inmueble
c) Solo el derecho a vender el terreno
d) La plena disposición sin restricciones
Según el artículo, ¿qué condición debe cumplir el propietario al ejercer sus derechos sobre el terreno?
a) Solicitar permiso del superficiario
b) No perturbar el derecho del superficiario
c) Conservar el terreno en buenas condiciones
d) Transferir el terreno en caso de necesidad
En el contexto del derecho de superficie, ¿cuál de las siguientes afirmaciones es correcta sobre el propietario?
a) Puede ejercer su disposición sin limitaciones
b) Puede usar el terreno únicamente con el permiso del superficiario
c) Debe respetar los derechos concedidos al superficiario
d) No tiene ningún derecho sobre el terreno
¿Qué sucede si el propietario perturba los derechos del superficiario?
a) Se considera una violación del derecho de superficie
b) El propietario pierde automáticamente el terreno
c) No ocurre nada, ya que el propietario tiene todos los derechos
d) El superficiario debe abandonar el terreno
¿Cuál de las siguientes acciones puede realizar el propietario sobre el terreno sin violar el derecho del superficiario?
a) Disponer del terreno sin ninguna restricción
b) Actuar de forma que respete el derecho del superficiario
c) Impedir que el superficiario use el terreno
d) Vender el terreno sin avisar al superficiario
¿Qué ocurre con el derecho de superficie si la propiedad superficiaria es destruida?
a) Se extingue automáticamente
b) No se extingue, salvo pacto en contrario
c) El superficiario pierde el derecho de reconstruir
d) Se transfiere automáticamente al propietario del suelo
¿Cuál es el plazo máximo para que el superficiario reconstruya en caso de destrucción?
a) Seis meses
b) Tres años para cualquier reconstrucción
c) Seis años para construir, tres años para plantar o forestar
d) No hay un plazo establecido
Si el superficiario decide plantar o forestar nuevamente, ¿cuál es el plazo que tiene para hacerlo sin perder el derecho?
a) Un año
b) Dos años
c) Tres años
d) Seis años
¿Bajo qué condición se extingue el derecho de superficie si ocurre una destrucción?
a) Si el superficiario se niega a reconstruir
b) Si así se ha pactado previamente
c) Solo en casos de incendio
d) No se extingue bajo ninguna condición
¿Qué debe hacer el superficiario para mantener su derecho en caso de destrucción de la propiedad superficiaria?
a) Negociar un nuevo contrato con el propietario del suelo
b) Reconstruir o plantar nuevamente dentro de los plazos establecidos
c) Solicitar una prórroga del derecho
d) Renunciar a su derecho y transferirlo al propietario.
¿Qué ocurre con las obligaciones del superficiario cuando éste transmite su derecho?
a) Las obligaciones no se transmiten
b) Solo las obligaciones contractuales se transmiten
c) Las obligaciones subsisten y se transmiten junto con el derecho
d) Las obligaciones se extinguen automáticamente
¿Qué efecto tiene la renuncia del derecho de superficie por parte del superficiario sobre sus obligaciones?
a) Lo libera de todas las obligaciones
b) Lo libera solo de las obligaciones contractuales
c) No lo libera de ninguna de sus obligaciones
d) Le permite renegociar las obligaciones
¿Qué sucede si el superficiario abandona o desusa su derecho de superficie?
a) Pierde todas las obligaciones legalmente adquiridas
b) No queda liberado de sus obligaciones legales o contractuales
c) Se le imponen nuevas obligaciones
d) Debe pagar una multa
¿Cuáles son las condiciones bajo las cuales el superficiario puede quedar libre de sus obligaciones?
a) Si desusa el derecho por más de un año
b) No existen condiciones; debe cumplir sus obligaciones incluso en caso de renuncia, desuso o abandono
c) Si transfiere el derecho a un tercero
d) Si llega a un acuerdo con el propietario.
¿Cuál de las siguientes opciones NO es causa de extinción del derecho de construir, plantar o forestar?
a) Renuncia expresa
b) Consolidación
c) Renovación automática
d) Cumplimiento de una condición resolutoria
¿Qué ocurre con el derecho de superficie en caso de no uso durante diez años?
a) Se extiende automáticamente
b) Se extingue el derecho a construir
c) Solo se aplica al derecho de plantar
d) El propietario debe renovar el contrato
¿Cuánto tiempo debe pasar sin uso para que el derecho a plantar o forestar se extinga?
a) Cinco años
b) Diez años
c) Un año
d) Veinte años
¿Qué significa la consolidación como causa de extinción del derecho de superficie?
a) Que se alcanza un acuerdo con el propietario
b) Que el derecho pasa al propietario del terreno
c) Que se usa el derecho continuamente durante diez años
d) Que se renuncia al derecho sin notificación.
¿Qué ocurre con lo construido, plantado o forestado al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo?
a) El superficiario conserva los derechos sobre lo construido
b) El propietario del suelo lo hace suyo, libre de derechos impuestos
c) Los derechos reales del superficiario se transfieren a un nuevo titular
d) Lo construido debe ser demolido o retirado
Si el derecho de superficie se extingue antes de cumplirse el plazo establecido, ¿qué sucede con los derechos reales constituidos sobre la superficie o el suelo?
a) Se extinguen de inmediato
b) Se unen en un solo derecho sobre el propietario del suelo
c) Continúan gravando las dos parcelas por separado
d) Son transferidos al superficiario
¿Hasta cuándo subsisten los derechos personales constituidos sobre la superficie o el suelo?
a) Hasta que se extingan los derechos reales
b) Hasta el cumplimiento del plazo del derecho de superficie
c) Hasta que el propietario decida
d) Hasta cinco años después de la extinción.
¿Quién debe indemnizar al superficiario cuando se produce la extinción del derecho de superficie?
a) El titular del derecho real sobre el suelo
b) El nuevo superficiario
c) El Estado
d) El arrendatario del inmueble
¿En qué momento se puede fijar el monto de la indemnización?
a) En el momento de la extinción únicamente
b) En el acto constitutivo del derecho real de superficie o en acuerdos posteriores
c) Solo después de una tasación judicial
d) En cualquier contrato de arrendamiento
Si no hay acuerdo entre las partes, ¿cómo se determina el monto de la indemnización?
a) Según el valor actual del terreno
b) Tomando en cuenta los valores incorporados por el superficiario durante los últimos dos años, descontando la amortización
c) Por una estimación de bienes presentes y futuros
d) Considerando los costos iniciales de construcción únicamente.
¿Qué normas se aplican de manera supletoria al derecho de superficie?
a) Las normas del derecho de dominio pleno
b) Las normas relativas al usufructo
c) Las normas de propiedad horizontal
d) Las normas de posesión inmediata
¿Qué deben considerar las partes al momento de constituir el derecho de superficie?
a) Solamente las disposiciones legales generales
b) Las limitaciones del uso y goce según las normas de usufructo, sin perjuicio de lo pactado en el acto constitutivo
c) Las reglas para hipotecas y embargos
d) Las normas de copropiedad
¿Las partes pueden modificar las limitaciones de uso y goce en el derecho de superficie?
a) No, deben ajustarse estrictamente a las normas legales
b) Sí, pueden pactar diferentes términos en el acto constitutivo
c) Solo con autorización judicial
d) No, el derecho de superficie es irrevocable
¿Qué ocurre si el derecho de superficie se ejerce sobre una construcción ya existente?
a) Se aplican exclusivamente las normas del derecho de dominio
b) Se aplican las reglas de propiedad superficiaria
c) La construcción se transfiere al propietario del suelo
d) La propiedad pasa a ser del superficiario sin restricciones
¿A qué normas queda sujeta la propiedad superficiaria en caso de que no se hayan establecido disposiciones específicas en este Título?
a) A las normas de dominio absoluto
b) A las normas de propiedad horizontal
c) A las normas de dominio revocable sobre inmuebles, siempre que sean compatibles
d) A las normas del Código Penal
¿Cuándo no se aplican las normas de dominio revocable sobre inmuebles a la propiedad superficiaria?
a) Cuando no hay acuerdo entre las partes
b) Cuando las normas son incompatibles con lo previsto en este Título
c) Cuando el propietario renuncia a sus derechos
d) Siempre se aplican sin excepciones
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