FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
LIBRO CUARTO. DERECHOS REALES
TÍTULO V. Propiedad horizontal.
CAPÍTULO 2. Facultades y obligaciones de los propietarios.
ARTICULO 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.
ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.
ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.
ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.
FUNDAMENTOS DEL ANTEPROYECTO DE CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.
Se dispone que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación, ni por abandono de la unidad; y, ampliándose la cantidad de personas que aprovechan los servicios y en consecuencia quedan obligados, se manda que -sin implicar liberación del titular-, los titulares de otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier título estén obligados al pago de los gastos y contribuciones.
Una norma novedosa es la que establece que el reglamento de propiedad y administración puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tengan acceso a determinados servicios.
PREGUNTAS SOBRE LAS FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
¿Qué puede hacer un propietario con su unidad funcional sin necesidad de consentimiento de los demás propietarios?
A) Modificar las cosas comunes
B) Enajenar la unidad funcional o constituir derechos reales o personales sobre ella
C) Cambiar la reglamentación del consorcio
D) Utilizar espacios comunes para uso privado.
¿Qué comprende la constitución, transmisión o extinción de un derecho real sobre la unidad funcional?
A) Sólo la unidad funcional en sí
B) Solamente los derechos personales
C) La unidad funcional, las cosas y partes comunes y la unidad complementaria
D) Las instalaciones internas del edificio.
¿Se puede realizar la constitución de un derecho real sobre las cosas comunes por separado de la unidad funcional?
A) Sí, siempre que lo permita el reglamento del consorcio
B) No, siempre debe incluir la unidad funcional
C) Sí, pero solo con aprobación judicial
D) No, salvo que se trate de una venta parcial.
¿Qué debe hacer un propietario en relación con el reglamento de propiedad horizontal?
A) Ignorar las disposiciones si no está de acuerdo
B) Cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal y del reglamento interno, si lo hay
C) Proponer modificaciones al reglamento
D) Aplicar las normas a su criterio.
¿Cuál es una de las obligaciones del propietario respecto al estado de su unidad funcional?
A) Mantenerla en estado de deterioro
B) Conservarla en buen estado
C) Cambiarla frecuentemente
D) Alquilarla a terceros sin restricciones.
¿Cómo debe contribuir un propietario a las expensas comunes?
A) En la proporción que él determine
B) Solo en caso de que lo considere necesario
C) En la proporción de su parte indivisa
D) No tiene obligación de pagar expensas.
¿Qué obligación tiene el propietario en caso de que haya un fondo de reserva?
A) Puede optar por no contribuir
B) Debe contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay
C) Debe retirarse del consorcio
D) Solo debe contribuir si le interesa.
¿Qué debe permitir el propietario en relación con el acceso a su unidad funcional?
A) El acceso solo a sus amigos
B) El acceso para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y para verificar el funcionamiento de elementos riesgosos
C) El acceso solo a personal de limpieza
D) El acceso solo en caso de emergencias.
¿Qué debe notificar el propietario al administrador?
A) Su intención de vender la unidad
B) Su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional
C) Su número de teléfono
D) Su horario de llegada y salida.
¿Cuál es una de las prohibiciones para los propietarios y ocupantes en relación con el uso de las unidades funcionales?
A) Destinarlas a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal
B) Usarlas para fines recreativos
C) Alquilar las unidades a amigos
D) Realizar mejoras en la decoración.
¿Qué se considera perturbador para la tranquilidad de los demás propietarios?
A) Cualquier ruido que exceda la normal tolerancia
B) La música a un volumen moderado
C) Conversaciones normales
D) Celebraciones ocasionales.
¿Qué tipo de actividades están prohibidas para los propietarios en relación con la seguridad del inmueble?
A) Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble
B) Realizar actividades de mantenimiento
C) Asistir a reuniones del consorcio
D) Organizar fiestas de cumpleaños.
¿Qué tipo de cosas está prohibido depositar en las unidades funcionales?
A) Cosas de uso personal
B) Cosas peligrosas o perjudiciales
C) Elementos decorativos
D) Ropa y accesorios.
¿Qué gastos debe atender cada propietario según el artículo 2048?
A) Los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional
B) Los gastos de sus vecinos
C) Los gastos del consorcio en su totalidad
D) Ningún gasto.
¿Qué tipo de expensas son consideradas comunes ordinarias?
A) Las expensas que superan lo estipulado por la asamblea
B) Las expensas para el mantenimiento de las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble
C) Las expensas personales de los propietarios
D) Las expensas relacionadas únicamente con las mejoras estéticas.
¿Qué tipo de instalaciones son consideradas expensas comunes ordinarias?
A) Instalaciones personales de los propietarios
B) Instalaciones para el acceso o circulación de personas con discapacidad
C) Instalaciones de entretenimiento
D) Instalaciones de seguridad privada.
¿Quién debe pagar las expensas comunes extraordinarias?
A) Solo el propietario que propone la resolución
B) Todos los propietarios, según la resolución de la asamblea
C) Solo el administrador
D) Nadie, son opcionales.
¿Qué documento se considera título ejecutivo para el cobro de expensas y contribuciones?
A) Un contrato de alquiler
B) Un certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios
C) Un recibo de pago
D) Una carta de intimación.
¿Qué pueden los propietarios alegar para liberarse del pago de expensas o contribuciones?
A) Pueden alegar cualquier razón
B) No pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo
C) Pueden renunciar al uso y goce de los bienes o servicios comunes
D) Pueden abandonar su unidad funcional.
¿Qué tipo de defensa pueden oponer los propietarios para evitar el pago de expensas o contribuciones?
A) Cualquier defensa basada en derechos contra el consorcio
B) Solo la compensación
C) No pueden oponer ninguna defensa
D) Pueden presentar una queja formal.
¿Qué puede establecer el reglamento de propiedad horizontal en relación con las expensas?
A) Puede prohibir el pago de expensas
B) Puede eximir parcialmente de las contribuciones a unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio
C) Puede aumentar el monto de las expensas
D) Puede eliminar las expensas comunes ordinarias.
¿Qué ocurre con las expensas devengadas antes de la adquisición de una unidad funcional?
A) Los propietarios pueden negarse a pagarlas
B) Los propietarios deben pagar todas las expensas devengadas, sin importar cuándo
C) Solo deben pagar las expensas de servicios específicos
D) No hay obligación de pagar expensas antiguas.
¿Qué tipo de enajenación no libera a los propietarios del pago de expensas?
A) Enajenación voluntaria o forzosa
B) Enajenación a un familiar
C) Enajenación con cláusula de no responsabilidad
D) Enajenación de una parte de la propiedad.
¿Quiénes están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal?
A) Solo el propietario
B) Solo los inquilinos
C) Además del propietario, los poseedores por cualquier título
D) Solo quienes ocupan la unidad funcional.
¿Qué implicación tiene el hecho de que los poseedores sean responsables del pago de expensas?
A) Liberan al propietario de su obligación
B) No implica la liberación del propietario
C) Disminuyen el monto de las expensas
D) Permite al propietario negarse a pagar.
¿Qué relación tienen los poseedores con respecto al pago de expensas en la propiedad horizontal?
A) Solo pueden contribuir si lo desean
B) Están obligados a pagar como el propietario
C) No tienen ninguna obligación de pago
D) Pueden negociar su pago con el consorcio.
¿Qué tipo de título puede tener una persona para ser obligada al pago de expensas?
A) Solo título de propiedad
B) Cualquier título
C) Solo contrato de alquiler
D) Solo escritura pública
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