MODELO DE CONTRATO DE CORRETAJE INMOBILIARIO
CONTRATO DE CORRETAJE EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL. LEY 26994.
LIBRO TERCERO
TÍTULO IV. Contratos en particular
CAPÍTULO 10 Corretaje.
Artículo 1345 a 1355.
ARTICULO 1345.- Definición. Hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes.
ARTICULO 1346.- Conclusión del contrato de corretaje. Sujetos. El contrato de corretaje se entiende concluido, si el corredor está habilitado para el ejercicio profesional del corretaje, por su intervención en el negocio, sin protesta expresa hecha saber al corredor contemporáneamente con el comienzo de su actuación o por la actuación de otro corredor por el otro comitente.
Si el comitente es una persona de derecho público, el contrato de corretaje debe ajustarse a las reglas de contratación pertinentes.
Pueden actuar como corredores personas humanas o jurídicas.
ARTICULO 1347.- Obligaciones del corredor. El corredor debe:
a) asegurarse de la identidad de las personas que intervienen en los negocios en que media y de su capacidad legal para contratar;
b) proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes;
c) comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio;
d) mantener confidencialidad de todo lo que concierne a negociaciones en las que interviene, la que sólo debe ceder ante requerimiento judicial o de autoridad pública competente;
e) asistir, en las operaciones hechas con su intervención, a la firma de los instrumentos conclusivos y a la entrega de los objetos o valores, si alguna de las partes lo requiere;
f) guardar muestras de los productos que se negocien con su intervención, mientras subsista la posibilidad de controversia sobre la calidad de lo entregado.
ARTICULO 1348.- Prohibición. Está prohibido al corredor:
a) adquirir por sí o por interpósita persona efectos cuya negociación le ha sido encargada;
b) tener cualquier clase de participación o interés en la negociación o en los bienes comprendidos en ella.
ARTICULO 1349.- Garantía y representación. El corredor puede:
a) otorgar garantía por obligaciones de una o de ambas partes en la negociación en la que actúen;
b) recibir de una parte el encargo de representarla en la ejecución del negocio.
ARTICULO 1350.- Comisión. El corredor tiene derecho a la comisión estipulada si el negocio se celebra como resultado de su intervención. Si no hay estipulación, tiene derecho a la de uso en el lugar de celebración del contrato o, en su defecto, en el lugar en que principalmente realiza su cometido. A falta de todas ellas, la fija el juez.
ARTICULO 1351: Intervención de uno o de varios corredores. Si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1.346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.
En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.
ARTICULO 1352.- Supuestos específicos de obligación de pagar la comisión. Concluido el contrato, la comisión se debe aunque:
a) el contrato esté sometido a condición resolutoria y ésta no se cumpla;
b) el contrato no se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie distracto;
c) el corredor no concluya el contrato, si inicia la negociación y el comitente encarga su conclusión a un tercero, o lo concluye por sí en condiciones sustancialmente similares.
ARTICULO 1353.- Supuestos específicos en los que la comisión no se debe. La comisión no se debe si el contrato:
a) está sometido a condición suspensiva y ésta no se cumple;
b) se anula por ilicitud de su objeto, por incapacidad o falta de representación de cualquiera de las partes, o por otra circunstancia que haya sido conocida por el corredor.
ARTICULO 1354.- Gastos. El corredor no tiene derecho a reembolso de gastos, aun cuando la operación encomendada no se concrete, excepto pacto en contrario.
ARTICULO 1355.- Normas especiales. Las reglas de este Capítulo no obstan a la aplicación de las disposiciones de leyes y reglamentos especiales.
FUNDAMENTOS DEL ANTEPROYECTO DE CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.
TÍTULO IV. "Contratos en particular".
Mandato. Consignación. Corretaje.
El Código Civil define el mandato diciendo que tiene lugar cuando una parte da a otra el poder, que ésta acepta, para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acto jurídico, o una serie de actos de esa naturaleza (artículo 1869).
En el Código de Comercio se establece que es un contrato por el cual una persona se obliga a administrar uno o más negocios lícitos de comercio que otra le encomienda (artículo 221).
En todos los proyectos de reformas del Código Civil se ha pensado en modificar estas definiciones normativas.
Además, cabe tener en cuenta la influencia de la doctrina en la separación nítida entre la teoría de la representación y el mandato como contrato, así como la influencia de la legislación de protección de los consumidores.
Por estas razones este proyecto establece el siguiente ordenamiento:
· la representación es tratada dentro de las reglas generales del acto jurídico;
· el mandato como contrato contempla tanto la forma civil como comercial;
· cuando existen consumidores, se aplican las normas relativas a los contratos de consumo;
· se regulan seguidamente el mandato, la consignación y el corretaje, por sus estrechos lazos como vínculos de colaboración basados en la gestión.
El mandato existe cuando una parte se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra.
Si el mandante confiere poder para ser representado, le son aplicables las disposiciones previstas en materia de representación, en el Libro Segundo, Título VII.
Si no hay representación, el mandatario actúa en nombre propio pero en interés del mandante, este último no queda obligado directamente respecto del tercero, ni éste respecto del mandante.
El mandante puede subrogarse en las acciones que tiene el mandatario contra el tercero, e igualmente el tercero en las acciones que pueda ejercer el mandatario contra el mandante.
Sobre la base de estas claras distinciones entre las diversas modalidades, se disponen normas sobre onerosidad, capacidad, obligaciones del mandatario, conflicto de intereses.
Si el mandato se confiere a varias personas sin estipular expresamente la forma o el orden de su actuación, se entiende que pueden desempeñarse conjunta o separadamente. También se contempla la sustitución.
Se fijan minuciosamente las obligaciones del mandante: suministrar al mandatario los medios necesarios para la ejecución del mandato y compensarle, en cualquier momento que le sea requerido, todo gasto razonable en que se haya incurrido para ese fin; indemnizar al mandatario los daños que sufra como consecuencia de la ejecución del mandato, no imputables al propio mandatario; liberar al mandatario de las obligaciones asumidas con terceros, proveyéndole los medios necesarios para ello; abonar al mandatario la retribución convenida.
Si el mandato se extingue sin culpa del mandatario, debe la parte de la retribución proporcionada al servicio cumplido; pero si el mandatario ha recibido un adelanto mayor de lo que le corresponde, el mandante no puede exigir su restitución.
En cuanto a la extinción, se prevén los supuestos habituales.
Siguiendo proyectos anteriores, se regula la consignación, que existe cuando el mandato es sin representación para la venta de cosas muebles.
En la misma línea de política legislativa se incluye el corretaje.
Hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes.
En particular se han previsto normas para el cobro de la comisión, tema que ha dado lugar a controversias.
El corredor tiene derecho a la comisión estipulada si el negocio se celebra como resultado de su intervención.
Si no hay estipulación, tiene derecho a la de uso en el lugar de celebración de su contrato o, en su defecto, en el lugar en que principalmente realizó su cometido.
A falta de todas ellas, la fija el juez.
Concluido el contrato, la comisión se debe aunque el contrato esté sometido a condición resolutoria y ésta no se cumpla; el contrato no se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie distracto; el corredor no concluyó el contrato, pero inició la negociación y el comitente encargó su conclusión a un tercero, o lo concluyó por sí en condiciones sustancialmente similares.
Finalmente, la comisión no se debe si el contrato está sometido a condición suspensiva y ésta no se cumple.
Se anula por ilicitud de su objeto, por incapacidad o falta de representación de cualquiera de las partes, o por otra circunstancia que haya sido conocida por el corredor.
Ley 27551
TÍTULO I
Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación
.....
Art. 12.- Sustitúyase el artículo 1.351 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
Artículo 1.351: Intervención de uno o de varios corredores. Si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1.346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.
En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.
PREGUNTAS DE AUTOEXAMEN SOBRE EL CONTRATO DE CORRETAJE
¿Qué es un contrato de corretaje?
a) Un contrato en el que una persona actúa como representante de una de las partes.
b) Un contrato en el que una persona actúa como intermediario en la negociación y conclusión de uno o varios negocios.
c) Un contrato en el que una persona actúa como garante de las obligaciones de una de las partes.
¿Qué relación de dependencia o representación debe tener el corredor con las partes en un contrato de corretaje?
a) Ninguna.
b) Depende del tipo de negocio.
c) Debe tener relación de dependencia o representación con ambas partes.
¿Cuándo se considera concluido un contrato de corretaje?
a) Cuando se firma el contrato.
b) Cuando el corredor está habilitado para el ejercicio profesional del corretaje y participa en el negocio sin protesta expresa.
c) Cuando las partes llegan a un acuerdo verbal.
¿Quiénes pueden actuar como corredores en un contrato de corretaje?
a) Solo personas humanas.
b) Solo personas jurídicas.
c) Tanto personas humanas como jurídicas.
¿Cuál es una de las obligaciones del corredor en un contrato de corretaje?
a) Adquirir por sí o por interpósita persona efectos cuya negociación le ha sido encargada.
b) Proponer los negocios de manera inexacta para conseguir mejores condiciones para una de las partes.
c) Comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio.
¿Qué debe hacer el corredor en las operaciones hechas con su intervención en un contrato de corretaje?
a) Abstenerse de asistir a la firma de los instrumentos conclusivos y a la entrega de los objetos o valores.
b) Asistir a la firma de los instrumentos conclusivos y a la entrega de los objetos o valores, si alguna de las partes lo requiere.
c) No guardar muestras de los productos que se negocien con su intervención.
¿Qué está prohibido al corredor en un contrato de corretaje?
a) Adquirir por sí o por interpósita persona efectos cuya negociación le ha sido encargada.
b) Tener cualquier clase de participación o interés en la negociación o en los bienes comprendidos en ella.
c) Ambas opciones son correctas.
¿Puede el corredor tener algún tipo de participación o interés en la negociación o en los bienes comprendidos en ella?
a) Sí, siempre que sea comunicado a las partes.
b) No, está prohibido.
c) Solo en casos excepcionales.
¿Qué puede hacer el corredor según el artículo 1349?
a) Otorgar garantía por obligaciones de una o ambas partes en la negociación en la que actúen.
b) Recibir de una parte el encargo de representarla en la ejecución del negocio.
¿Qué derecho tiene el corredor según el artículo 1350?
a) Derecho a la comisión estipulada si el negocio se celebra como resultado de su intervención.
b) Derecho a la comisión de uso en el lugar de celebración del contrato.
¿Quiénes deben pagar comisión al corredor?
a) Todas las partes, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1.346.
b) Solo la parte que contrata al corredor.
¿Quién puede intermediar en las locaciones de inmuebles según el artículo modificado de la ley?
a) Cualquier persona.
b) Un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.
¿En qué casos se debe pagar comisión al corredor según el artículo 1352?
a) Si el contrato está sometido a condición resolutoria y ésta no se cumpla, o si el corredor no concluye el contrato, si inicia la negociación y el comitente encarga su conclusión a un tercero, o lo concluye por sí en condiciones sustancialmente similares.
b) Si el contrato no se cumple, se resuelve, se rescinde o medie distracto.
¿En qué casos NO se debe pagar comisión al corredor?
a) Si el contrato está sometido a condición suspensiva y ésta no se cumple.
b) Si el contrato se anula por ilicitud de su objeto, por incapacidad o falta de representación de cualquiera de las partes, o por otra circunstancia que haya sido conocida por el corredor.
¿El corredor tiene derecho a reembolso de gastos?
a) Sí, siempre tiene derecho a reembolso de gastos.
b) No, excepto pacto en contrario.
¿Qué disposiciones no se ven afectadas por las reglas del Capítulo según el artículo 1355 de la ley?
a) Todas las disposiciones de leyes y reglamentos especiales.
b) Solo las disposiciones de leyes especiales.
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