MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
LIBRO CUARTO. DERECHOS REALES
TÍTULO V. Propiedad horizontal.
CAPÍTULO 3. Modificaciones en cosas y partes comunes.
ARTICULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
ARTICULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.
ARTICULO 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
ARTICULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.
ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
PREGUNTAS SOBRE MODIFICACIONES EN LAS COSAS O PARTES COMUNES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
¿Qué se requiere para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes?
A) Consentimiento de todos los propietarios
B) Consentimiento de la mayoría de los propietarios y un informe técnico
C) Aprobación del administrador
D) Aprobación del consejo de propietarios.
¿Qué puede hacer quien solicita la autorización si le es denegada?
A) Aceptar la decisión
B) Apelar ante el administrador
C) Iniciar una acción judicial
D) Presentar una queja a la asamblea.
¿Qué sucede si la minoría afectada se opone a la autorización concedida?
A) No puede hacer nada
B) Tiene acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea
C) Debe acatar la decisión de la mayoría
D) Debe solicitar una nueva asamblea.
¿Qué debe evaluar el juez en caso de una impugnación sobre una mejora u obra nueva?
A) Si es beneficiosa para la mayoría
B) Si es de costo excesivo, contraria al reglamento o afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico del inmueble
C) Si favorece al administrador
D) Si genera incomodidad temporal a los propietarios.
¿La resolución de la mayoría se suspende automáticamente ante una impugnación?
A) Sí, hasta que el juez decida
B) No, excepto si hay una orden judicial expresa
C) No, la asamblea tiene la última palabra
D) Solo si el administrador lo solicita
¿Cuándo es necesario el acuerdo unánime de los propietarios para realizar una mejora u obra nueva?
A) Cuando se trata de pintar las paredes exteriores del inmueble
B) Cuando la mejora o obra nueva modifica sustancialmente la estructura del inmueble
C) Cuando la obra afecta solo una unidad funcional
D) Siempre que se trata de una mejora estética.
¿Qué tipo de obra o mejora, aunque no implique elevar pisos o hacer excavaciones, requiere unanimidad?
A) Las que son temporales
B) Las que modifican la estructura del inmueble de manera sustancial
C) Las que aumentan el valor del inmueble
D) Las que implican solo un costo elevado.
Si una mejora u obra nueva sobre cosas comunes beneficia únicamente a un propietario, ¿qué se requiere?
A) El consentimiento del administrador
B) El acuerdo unánime de los propietarios
C) La autorización de la asamblea
D) La mayoría simple de los propietarios.
¿Es necesario el consentimiento unánime cuando la mejora u obra nueva solo afecta a una parte estética del inmueble?
A) Sí
B) No, excepto si afecta la estructura
C) Solo si lo solicita el administrador
D) Solo si lo decide la asamblea
¿Quién debe costear una mejora u obra nueva en interés particular autorizada sobre cosas comunes?
A) El consorcio
B) El administrador
C) El propietario beneficiario
D) Todos los propietarios.
Además de cubrir el costo de la mejora u obra nueva, ¿qué otros gastos debe asumir el propietario beneficiario?
A) Los gastos de la asamblea
B) Los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y su inscripción
C) Los gastos de mantenimiento general del inmueble
D) Los gastos de los demás propietarios.
¿Cuándo es necesario modificar el reglamento de propiedad horizontal para una mejora u obra nueva?
A) Siempre que haya un cambio estructural
B) Si la obra nueva es en interés particular
C) Solo si lo decide la asamblea
D) Siempre que se realicen obras en las partes comunes.
¿Quién puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes en ausencia del administrador y del consejo de propietarios?
A) Solo el administrador
B) Solo el consejo de propietarios
C) Cualquier propietario
D) Solo los propietarios de más de una unidad.
¿En qué carácter actúa un propietario que realiza reparaciones urgentes en las cosas comunes?
A) Como administrador suplente
B) Como mandatario legal
C) Como gestor de negocios
D) Como miembro del consorcio.
¿Qué puede hacer el consorcio si considera que el gasto realizado por el propietario en las reparaciones urgentes es injustificado?
A) Negar el reintegro total o parcial del gasto
B) Aprobar el gasto sin posibilidad de reclamo
C) Cobrar una multa al propietario
D) Aceptar siempre la decisión del propietario.
Si el gasto es considerado injustificado, además de negar el reintegro, ¿qué puede exigir el consorcio?
A) Realizar una asamblea extraordinaria
B) La restitución de los bienes a su estado anterior a costa del propietario
C) Modificar el reglamento de propiedad horizontal
D) Solicitar la intervención de un juez
¿Quién puede resolver la demolición, reparación o reconstrucción del edificio en caso de grave deterioro o destrucción?
A) El administrador
B) El consejo de propietarios
C) La asamblea por mayoría
D) La minoría de los propietarios.
¿Qué porcentaje del valor del edificio debe representar la mayoría para poder tomar decisiones sobre el deterioro o destrucción del edificio?
A) Más de la mitad del valor
B) Exactamente el 50% del valor
C) Cualquier porcentaje mayoritario
D) El 75% del valor.
Si la asamblea resuelve la reconstrucción, ¿qué opción tiene la minoría que no desea contribuir a ella?
A) Oponerse a la decisión en tribunales
B) Contribuir obligatoriamente
C) Transmitir sus derechos a terceros interesados en realizar la obra
D) Vender su parte al administrador.
En caso de que no haya interesados en adquirir la parte de los disconformes, ¿qué puede hacer la mayoría?
A) Forzar a la minoría a contribuir
B) Adquirir la parte de los disconformes según valuación judicial
C) Declarar la propiedad en abandono
D) Modificar el reglamento de propiedad horizontal
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