MODELO DE REGLAMENTO
Los Reglamentos en la Propiedad Horizontal según el Código Civil y Comercial de la Nación
El Código Civil y Comercial de la Nación Argentina dedica el Título V del Libro Cuarto a la Propiedad Horizontal, estableciendo un marco regulatorio específico para esta materia. Dentro de este título, el Capítulo 4 se centra en el Reglamento de Propiedad Horizontal, reconociéndolo como un instrumento esencial en la configuración de este derecho real.
Importancia del Reglamento:
El reglamento de propiedad horizontal no es un simple contrato entre partes, sino un instrumento que define la naturaleza jurídica del edificio sometido a este régimen. Su función principal es determinar las relaciones entre los propietarios de las distintas unidades funcionales y complementarias, y entre éstos y el Consorcio.
Naturaleza Jurídica:
Parte del Título Suficiente: El reglamento se integra al título suficiente sobre la unidad funcional. Esto significa que no se trata de un documento independiente, sino que forma parte inseparable del derecho de propiedad sobre cada unidad.
Oponibilidad a Terceros: Al estar inscripto en el Registro Inmobiliario, el reglamento tiene efectos frente a terceros, incluso a aquellos que adquieran una unidad funcional con posterioridad a su constitución.
Contenido del Reglamento:
El artículo 2056 del Código Civil y Comercial establece un contenido mínimo para el reglamento de propiedad horizontal, el cual puede ser complementado con otras cláusulas que no contradigan la ley:
Aspectos Esenciales:
- Identificación precisa del terreno y del edificio.
- Determinación de las unidades funcionales y complementarias, incluyendo planos y descripción detallada.
- Enumeración de los bienes propios de cada unidad y de las cosas y partes comunes.
- Determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad, la cual servirá de base para el pago de expensas y la participación en las decisiones del Consorcio.
Funcionamiento del Consorcio:
- Composición del patrimonio del Consorcio, detallando sus bienes y derechos.
- Determinación de la proporción en el pago de expensas comunes, considerando la parte indivisa de cada unidad y otros criterios que se estimen justos.
- Normas sobre el uso y goce de las cosas y partes comunes, estableciendo derechos y limitaciones.
- Forma de administración del Consorcio, incluyendo la designación, facultades y obligaciones del administrador.
- Determinación de las mayorías necesarias para tomar decisiones en las Asambleas, tanto para la gestión ordinaria como para la modificación del reglamento.
Modificación del Reglamento:
Mayorías: Se requieren mayorías especiales para modificar el reglamento de propiedad horizontal. El propio reglamento debe establecer estas mayorías, las cuales no pueden ser inferiores a las que la ley exige para otros actos jurídicos similares.
Escritura Pública e Inscripción: Toda modificación del reglamento debe instrumentarse mediante escritura pública e inscribirse en el Registro Inmobiliario para su oponibilidad a terceros.
Límites al Contenido del Reglamento:
Orden Público: Las cláusulas del reglamento no pueden contradecir las normas de orden público establecidas en el Código Civil y Comercial ni en otras leyes de rango superior.
Derechos Fundamentales: El reglamento no puede contener disposiciones que vulneren los derechos constitucionales de los propietarios, como el derecho de propiedad, la igualdad, la defensa en juicio, entre otros.
Reglamentos en Conjuntos Inmobiliarios:
Normas Supletorias: Las normas sobre propiedad horizontal se aplican supletoriamente a los conjuntos inmobiliarios, con las adaptaciones que su naturaleza particular requiere.
Mayor Libertad Contractual: Los conjuntos inmobiliarios gozan de mayor libertad para establecer limitaciones y restricciones en sus reglamentos, siempre que no contradigan la ley ni los derechos fundamentales de los propietarios.
En resumen, el Reglamento de Propiedad Horizontal es un documento esencial en el régimen de la propiedad horizontal, ya que define la naturaleza jurídica del edificio y regula las relaciones entre los propietarios y el Consorcio. Su contenido debe ajustarse a las disposiciones del Código Civil y Comercial y no puede contradecir el orden público ni los derechos fundamentales.
