Condominio sobre muros, cercos y fosos

EL CONDOMINIO SOBRE MUROS, CERCOS Y FOSOS EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

LIBRO CUARTO. DERECHOS REALES

TÍTULO IV. Condominio

CAPÍTULO 5. Condominio con indivisión forzosa perdurable.

SECCIÓN 2ª. Condominio sobre muros, cercos y fosos

ARTICULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:

a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;

b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;

c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo;

d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;

e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;

f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;

g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;

h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.

ARTICULO 2007.- Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.

ARTICULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales.

ARTICULO 2009.- Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripción adquisitiva.

ARTICULO 2010.- Presunciones. A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres metros, se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio más alto.

ARTICULO 2011.- Epoca de las presunciones. Las presunciones del artículo 2010 se establecen a la fecha de construcción del muro y subsisten aunque se destruya total o parcialmente.

ARTICULO 2012.- Exclusión de las presunciones. Las presunciones de los artículos anteriores no se aplican cuando el muro separa patios, huertos y jardines de un edificio o a éstos entre sí.

ARTICULO 2013.- Prueba. La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que desvirtúa las presunciones legales al respecto, debe provenir de instrumento público o privado que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos materiales inequívocos.

La prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los signos.

ARTICULO 2014.- Cobro de la medianería. El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos.

ARTICULO 2015.- Mayor valor por características edilicias. No puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias del muro y de sus cimientos, con relación a la estabilidad y aislación de agentes exteriores, que exceden los estándares del lugar.

ARTICULO 2016.- Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado. El titular colindante de un muro de elevación o enterrado, sólo tiene derecho a adquirir la medianería como está construido, aunque exceda los estándares del lugar.

ARTICULO 2017.- Derecho del que construye el muro. El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del muro, desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos.

El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la requerida para su cimentación.

ARTICULO 2018.- Medida de la obligación. El titular colindante tiene la obligación de pagar el muro de cerramiento en toda su longitud y el de elevación sólo en la parte que utilice efectivamente.

ARTICULO 2019.- Valor de la medianería. El valor computable de la medianería es el del muro, cimientos o terreno, según corresponda, a la fecha de la mora.

ARTICULO 2020.- Inicio del curso de la prescripción extintiva. El curso de la prescripción de la acción de cobro de la medianería respecto al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo de su construcción; y respecto al de elevación o al enterrado, desde su utilización efectiva por el titular colindante.

ARTICULO 2021.- Facultades materiales. Prolongación. El condómino puede adosar construcciones al muro, anclarlas en él, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades, aun en la totalidad de su espesor, siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte peligro para la solidez del muro.

ARTICULO 2022.- Prolongación del muro. El condómino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su costa, sin indemnizar al otro condómino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensión es privativa del que la hizo.

ARTICULO 2023.- Restitución del muro al estado anterior. Si el ejercicio de estas facultades genera perjuicio para el condómino, éste puede pedir que el muro se restituya a su estado anterior, total o parcialmente.

ARTICULO 2024.- Reconstrucción. El condómino puede demoler el muro lindero cuando necesite hacerlo más firme, pero debe reconstruirlo con altura y estabilidad no menores que las del demolido.

Si en la reconstrucción se prolonga el muro en altura o profundidad, se aplica lo dispuesto en el artículo 2022.

ARTICULO 2025.- Utilización de superficie mayor. Si para la reconstrucción se utiliza una superficie mayor que la anterior, debe ser tomada del terreno del que la realiza y el nuevo muro, aunque construido por uno de los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo y en todo su espesor.

ARTICULO 2026.- Diligencia en la reconstrucción. La reconstrucción debe realizarla a su costa, y el otro condómino no puede reclamar indemnización por las meras molestias, si la reconstrucción es efectuada con la diligencia adecuada según las reglas del arte.

ARTICULO 2027.- Mejoras en la medianería urbana. Los condóminos están obligados, en la proporción de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias, pero no están obligados si se trata de gastos de mejoras útiles o suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante.

ARTICULO 2028.- Abdicación de la medianería. El condómino requerido para el pago de créditos originados por la construcción, conservación o reconstrucción de un muro, puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio.

No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento.

ARTICULO 2029.- Alcance de la abdicación. La abdicación del derecho de medianería por el condómino implica enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta.

ARTICULO 2030.- Readquisición de la medianería. El que abdicó la medianería puede readquirirla en cualquier tiempo pagándola, como si nunca la hubiera tenido antes.

ARTICULO 2031.- Cerramiento forzoso rural. El titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un núcleo de población o de sus aledaños, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque no sea un muro en los términos del cerramiento forzoso. También tiene la obligación de contribuir al cerramiento si su predio queda completamente cerrado.

ARTICULO 2032.- Atribución, cobro y derechos en la medianería rural. El cerramiento es siempre medianero, aunque sea excavado.

El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar.

ARTICULO 2033.- Aplicación subsidiaria. Lo dispuesto sobre muros medianeros en cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos entre sí, rige, en lo que es aplicable, en la medianería rural.

ARTICULO 2034.- Condominio de árboles y arbustos. Es medianero el árbol y arbusto contiguo o encaballado con relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.

ARTICULO 2035.- Perjuicio debido a un árbol o arbusto. Cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces.

ARTICULO 2036.- Reemplazo del árbol o arbusto. Si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede reemplazarse con el consentimiento de ambos condóminos.

PREGUNTAS SOBRE EL CONDOMINIO SOBRE MUROS, CERCOS Y FOSOS

¿Qué es el "muro lindero" según el Artículo 2006?

a) Un muro que solo pertenece a un colindante.

b) Un muro que delimita un inmueble del colindante.

c) Un muro que está enterrado bajo el nivel del suelo.

d) Un muro que se encuentra en mal estado.

¿Que es el "muro encaballado"?

a) Un muro que se asienta completamente en uno de los inmuebles colindantes.

b) Un muro que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes.

c) Un muro que pertenece en condominio a ambos colindantes.

d) Un muro que está destinado a cerramiento forzoso.

¿Cómo se denomina al muro que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante?

Muro encaballado

Muro lindero

Muro contiguo

Muro de cerramiento

¿Qué tipo de muro se describe como aquel que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes?

Muro medianero

Muro encaballado

Muro contiguo

Muro privativo

¿Qué es el "muro contiguo"?

Un muro que pertenece a ambos colindantes.

Un muro que se asienta completamente en uno de los inmuebles colindantes.

Un muro que se encuentra debajo del nivel del suelo.

Un muro que se asienta parcialmente en ambos inmuebles colindantes.

¿Que es el "muro medianero"?

Un muro que solo pertenece a un colindante.

Un muro que pertenece en condominio a ambos colindantes.

Un muro que se asienta debajo del nivel del suelo.

Un muro que excede la altura de otro muro.

¿Qué es el "muro privativo o exclusivo"?

Un muro que pertenece a ambos colindantes.

Un muro que pertenece solo a uno de los colindantes.

Un muro que se utiliza para cerramiento forzoso.

Un muro que es común y pertenece a varios propietarios.

¿Que es el "muro de cerramiento"?

Un muro que demarca el límite de una propiedad.

Un muro que es de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo.

Un muro que se encuentra totalmente enterrado.

Un muro que no puede ser modificado.

¿Qué es un "muro de elevación"?

Un muro que se asienta solo en uno de los inmuebles.

Un muro que excede la altura del muro de cerramiento.

Un muro que se encuentra debajo del nivel del suelo.

Un muro que es común a ambos colindantes.

¿Qué es un "muro enterrado"?

Un muro que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes.

Un muro que se encuentra debajo del nivel del suelo y no sirve de cimiento a una construcción en la superficie.

Un muro que es de cerramiento forzoso.

Un muro que se asienta completamente en el inmueble de un colindante.

Según el Artículo 2007, ¿en qué tipo de área se aplica la obligación de construir un muro lindero de cerramiento?

En áreas rurales únicamente.

En núcleos de población o en sus arrabales.

Solo en propiedades comerciales.

En terrenos no urbanizados.

El Artículo 2007 establece que los propietarios tienen un derecho y una obligación recíprocos. ¿Qué significa esto?

Ambos pueden decidir no construir el muro.

Cada propietario tiene que construir el muro por su cuenta.

Ambos propietarios deben colaborar en la construcción del muro.

Solo el propietario con más terreno tiene la obligación de construir.

¿Hasta qué punto se permite que el muro de cerramiento se encaballe en el inmueble colindante, según el Artículo 2007?

Hasta un tercio de su espesor.

Hasta la altura del edificio más cercano.

Hasta la mitad de su espesor.

No se permite encaballar en el inmueble colindante.

Si un propietario decide no construir el muro de cerramiento, ¿qué implicaciones tiene según el Artículo 2007?

No hay consecuencias, es opcional.

Puede ser demandado por el propietario colindante.

El propietario colindante puede construir el muro sin su consentimiento.

Ambos propietarios deben buscar una mediación.

¿El Artículo 2007 menciona algún requisito específico sobre el material que se debe utilizar para construir el muro?

Sí, debe ser de ladrillo únicamente.

No, no se especifica el material en el artículo.

Debe ser de cemento reforzado.

Puede ser de cualquier material siempre que sea resistente.

¿Cuál es la altura mínima que debe tener un muro de cerramiento forzoso, según el Artículo 2008?

Dos metros.

Tres metros.

Cuatro metros.

No se especifica.

Además de ser estable, ¿qué otra característica debe tener el muro de cerramiento forzoso, según el Artículo 2008?

Debe ser transparente.

Debe ser aislante.

Debe ser decorativo.

Debe ser móvil.

¿Desde dónde se cuenta la altura del muro de cerramiento forzoso?

Desde la parte más alta del edificio colindante.

Desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles.

Desde el nivel del suelo más bajo de los dos terrenos.

Desde el punto medio del muro.

¿Qué sucede si las reglamentaciones locales disponen una altura diferente a la indicada en el Artículo 2008?

Se aplica siempre la altura de tres metros indicada en el artículo.

La reglamentación local tiene prioridad sobre la altura establecida en el artículo.

Los propietarios pueden decidir la altura.

El muro no necesita cumplir con ninguna altura.

¿Qué aspecto del muro no se menciona en el Artículo 2008 como requisito?

Debe ser estable.

Debe ser aislante.

Debe tener una altura mínima de tres metros.

Debe tener ventanas para ventilación.

¿Cuál es la altura hasta la cual el muro construido según el artículo 2008 se considera medianero?

Un metro.

Dos metros.

Tres metros.

Cuatro metros.

¿Cómo puede adquirirse la copropiedad de un muro de elevación, según el Artículo 2009?

Por contrato con quien lo construye o por prescripción adquisitiva.

Solo por contrato con quien lo construye.

Solo por prescripción adquisitiva.

Por herencia o legado.

¿Qué tipo de derecho debe tener el titular colindante para poder adquirir la copropiedad de un muro de elevación?

Un derecho real sobre cosa ajena.

Un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia.

Un derecho personal sobre cosa ajena.

Un derecho de usufructo.

¿Qué ocurre si un muro de elevación excede los tres metros de altura?

No puede considerarse medianero en ningún caso.

Siempre será privativo del propietario que lo construyó.

Puede ser medianero si el colindante adquiere la copropiedad por contrato o prescripción.

Es obligatorio que se divida la propiedad del muro entre ambos colindantes.

¿Qué se presume acerca del muro lindero entre dos edificios de más de tres metros de altura?

Es privativo del dueño del edificio más bajo.

Es privativo del dueño del edificio más alto.

Es medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación.

Es un muro de cerramiento forzoso.

Si un muro lindero excede los tres metros de altura, ¿a quién se le presume propiedad de la parte del muro que está por encima de la línea común de elevación?

Al dueño del edificio más bajo.

Al dueño del edificio más alto.

A ambos propietarios en partes iguales.

Al municipio.

¿Cuándo deja de presumirse que el muro es medianero en los edificios de más de tres metros?

Desde los tres metros de altura.

Desde los cuatro metros de altura.

Desde la línea común de elevación.

Desde la base del muro.

¿Qué debe hacer un propietario si desea demostrar que la presunción del artículo 2010 no es correcta?

No puede hacer nada, la presunción es definitiva.

Probar lo contrario mediante evidencia.

Presentar una demanda judicial sin necesidad de pruebas.

Obtener una autorización administrativa.

¿Cuándo se establecen las presunciones mencionadas en el artículo 2010?

Al momento de la venta del inmueble.

A la fecha de construcción del muro.

Al momento en que el edificio alcanza los tres metros.

Al momento de la firma del contrato de copropiedad.

¿Qué sucede con las presunciones del artículo 2010 si el muro se destruye total o parcialmente?

Se extinguen automáticamente.

Subsisten a pesar de la destrucción.

Dependen de la reconstrucción del muro.

Son aplicables solo si el muro es reconstruido dentro del año.

¿Cuándo no se aplican las presunciones de los artículos anteriores según el artículo 2012?

Cuando el muro separa dos edificios.

Cuando el muro separa patios, huertos o jardines.

Cuando el muro separa dos construcciones industriales.

Cuando el muro tiene más de tres metros de altura.

¿Qué sucede si el muro separa patios de un edificio?

Se aplica la presunción de medianería.

Se excluyen las presunciones del artículo 2010.

Se presume que el muro es privativo.

Se aplica la presunción de copropiedad.