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MODELOS DE CONTRATOS DE COMPRAVENTA




















REGULACIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL


LIBRO TERCERO. derechos personales

TITULO IV. Contratos en particular

CAPITULO 1. Compraventa

SECCIÓN 1ª. Disposiciones generales


ARTICULO 1123.- Definición. Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.


ARTICULO 1124.- Aplicación supletoria a otros contratos. Las normas de este Capítulo se aplican supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a:

a) transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero;
b) transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.


ARTICULO 1125.- Compraventa y contrato de obra. Cuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un precio, aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican las reglas de la compraventa, a menos que de las circunstancias resulte que la principal de las obligaciones consiste en suministrar mano de obra o prestar otros servicios. Si la parte que encarga la manufactura o producción de las cosas asume la obligación de proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra.


ARTICULO 1126.- Compraventa y permuta. Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los demás casos.


ARTICULO 1127.- Naturaleza del contrato. El contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque las partes así lo estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial.


ARTICULO 1128.- Obligación de vender. Nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo.


SECCIÓN 2ª. Cosa vendida


ARTICULO 1129.- Cosa vendida. Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos.


ARTICULO 1130.- Cosa cierta que ha dejado de existir. Si la venta es de cosa cierta que ha dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, éste no produce efecto alguno. Si ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente con reducción del precio.


Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o esté dañada al celebrarse el contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba dañada.


ARTICULO 1131.- Cosa futura. Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir.
El vendedor debe realizar las tareas, y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos.
El comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor.


ARTICULO 1132.- Cosa ajena. La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos del artículo 1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador.


SECCIÓN 3ª. Precio


ARTICULO 1133.- Determinación del precio. El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo.


ARTICULO 1134.- Precio determinado por un tercero. El precio puede ser determinado por un tercero designado en el contrato o después de su celebración. Si las partes no llegan a un acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local.


ARTICULO 1135.- Precio no convenido por unidad de medida de superficie. Si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra, aunque esté edificada, no habiendo sido convenido el precio por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene una diferencia mayor del cinco por ciento con la acordada, el vendedor o el comprador, según los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia. El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puede resolver la compra.


ARTICULO 1136.- Precio convenido por unidad de medida de superficie. Si el precio es convenido por unidad de medida de superficie, el precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble. Si lo vendido es una extensión determinada, y la superficie total excede en más de un cinco por ciento a la expresada en el contrato, el comprador tiene derecho a resolver.


SECCION 4ª. Obligaciones del vendedor


ARTICULO 1137.- Obligación de transferir. El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete.


ARTICULO 1138.- Gastos de entrega. Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el artículo 1137. En la compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta.


ARTICULO 1139.- Tiempo de entrega del inmueble. El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario.


ARTICULO 1140.- Entrega de la cosa. La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de tercero.


SECCION 5ª. Obligaciones del comprador


ARTICULO 1141.- Enumeración. Son obligaciones del comprador:
a) pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la venta es de contado;
b) recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de recibir consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa;
c) pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la venta.


SECCIÓN 6ª. Compraventa de cosas muebles


ARTICULO 1142.- Regla de interpretación. Las disposiciones de esta Sección no excluyen la aplicación de las demás normas del Capítulo en cuanto sean compatibles.


Parágrafo 1°. Precio


ARTICULO 1143.- Silencio sobre el precio. Cuando el contrato ha sido válidamente celebrado, pero el precio no se ha señalado ni expresa ni tácitamente, ni se ha estipulado un medio para determinarlo, se considera, excepto indicación en contrario, que las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate.


ARTICULO 1144.- Precio fijado por peso, número o medida. Si el precio se fija con relación al peso, número o medida, es debido el precio proporcional al número, peso o medida real de las cosas vendidas. Si el precio se determina en función del peso de las cosas, en caso de duda, se lo calcula por el peso neto.


Parágrafo 2°. Entrega de la documentación


ARTICULO 1145.- Entrega de factura. El vendedor debe entregar al comprador una factura que describa la cosa vendida, su precio, o la parte de éste que ha sido pagada y los demás términos de la venta. Si la factura no indica plazo para el pago del precio se presume que la venta es de contado. La factura no observada dentro de los diez días de recibida se presume aceptada en todo su contenido.
Excepto disposición legal, si es de uso no emitir factura, el vendedor debe entregar un documento que acredite la venta.


ARTICULO 1146.- Obligación de entregar documentos. Si el vendedor está obligado a entregar documentos relacionados con las cosas vendidas, debe hacerlo en el momento, lugar y forma fijados por el contrato. En caso de entrega anticipada de documentos, el vendedor puede, hasta el momento fijado para la entrega, subsanar cualquier falta de conformidad de ellos, si el ejercicio de ese derecho no ocasiona inconvenientes ni gastos excesivos al comprador.


Parágrafo 3°. Entrega de la cosa


ARTICULO 1147.- Plazo para la entrega de la cosa. La entrega debe hacerse dentro de las veinticuatro horas de celebrado el contrato, excepto que de la convención o los usos resulte otro plazo.


ARTICULO 1148.- Lugar de entrega de la cosa. El lugar de la entrega es el que se convino, o el que determinen los usos o las particularidades de la venta. En su defecto, la entrega debe hacerse en el lugar en que la cosa cierta se encontraba al celebrarse el contrato.


ARTICULO 1149.- Puesta a disposición de las cosas vendidas. Endoso de mercaderías en tránsito. Las partes pueden pactar que la puesta a disposición de la mercadería vendida en lugar cierto y en forma incondicional tenga los efectos de la entrega, sin perjuicio de los derechos del comprador de revisarla y expresar su no conformidad dentro de los diez días de retirada. También pueden pactar que la entrega de la mercadería en tránsito tenga lugar por el simple consentimiento de las partes materializado en la cesión o el endoso de los documentos de transporte desde la fecha de su cesión o endoso.


ARTICULO 1150.- Entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato. En caso de entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato, sea en cantidad o calidad, el vendedor puede, hasta la fecha fijada:
a) entregar la parte o cantidad que falte de las cosas;
b) entregar otras cosas en sustitución de las dadas o subsanar cualquier falta de adecuación de las cosas entregadas a lo convenido, siempre que el ejercicio de ese derecho no ocasione al comprador inconvenientes ni gastos excesivos; no obstante, el comprador conserva el derecho de exigir la indemnización de los daños.


ARTICULO 1151.- Riesgos de daños o pérdida de las cosas. Están a cargo del vendedor los riesgos de daños o pérdida de las cosas, y los gastos incurridos hasta ponerla a disposición del comprador en los términos del artículo 1149 o, en su caso, del transportista u otro tercero, pesada o medida y en las demás condiciones pactadas o que resulten de los usos aplicables o de las particularidades de la venta.


Parágrafo 4°. Recepción de la cosa y pago del precio


ARTICULO 1152.- Tiempo del pago. El pago se hace contra la entrega de la cosa, excepto pacto en contrario. El comprador no está obligado a pagar el precio mientras no tiene la posibilidad de examinar las cosas, a menos que las modalidades de entrega o de pago pactadas por las partes sean incompatibles con esta posibilidad.


ARTICULO 1153.- Compraventa sobre muestras. Si la compraventa se hace sobre muestras, el comprador no puede rehusar la recepción si la cosa es de igual calidad que la muestra.


ARTICULO 1154.- Compraventa de cosas que no están a la vista. En los casos de cosas que no están a la vista y deben ser remitidas por el vendedor al comprador, la cosa debe adecuarse al contrato al momento de su entrega al comprador, al transportista o al tercero designado para recibirla.


ARTICULO 1155.- Cosas que se entregan en fardos o bajo cubierta. Si las cosas muebles se entregan en fardo o bajo cubierta que impiden su examen y reconocimiento, el comprador puede reclamar en los diez días inmediatos a la entrega, cualquier falta en la cantidad o la inadecuación de las cosas al contrato.

El vendedor puede exigir que en el acto de la entrega se haga el reconocimiento íntegro de la cantidad y de la adecuación de las cosas entregadas al contrato, y en ese caso no hay lugar a reclamos después de recibidas.

ARTICULO 1156.- Adecuación de las cosas muebles a lo convenido. Se considera que las cosas muebles son adecuadas al contrato si:
a) son aptas para los fines a que ordinariamente se destinan cosas del mismo tipo;
b) son aptas para cualquier fin especial que expresa o tácitamente se haya hecho saber al vendedor en el momento de la celebración del contrato, excepto que de las circunstancias resulte que el comprador no confió o no era razonable que confiara, en la idoneidad y criterio del vendedor;
c) están envasadas o embaladas de la manera habitual para tales mercaderías o, si no la hay, de una adecuada para conservarlas y protegerlas;
d) responden a lo previsto en el artículo 1153.
El vendedor no es responsable, a tenor de lo dispuesto en los incisos a) y c) de este artículo, de la inadecuación de la cosa que el comprador conocía o debía conocer en el momento de la celebración del contrato.


ARTICULO 1157.- Determinación de la adecuación de las cosas al contrato. En los casos de los artículos 1153 y 1154 el comprador debe informar al vendedor sin demora de la falta de adecuación de las cosas a lo convenido.
La determinación de si la cosa remitida por el vendedor es adecuada al contrato se hace por peritos arbitradores, excepto estipulación contraria.
Si las partes no acuerdan sobre la designación del perito arbitrador, cualquiera de ellas puede demandar judicialmente su designación dentro del plazo de caducidad de treinta días de entrega de la cosa. El juez designa el arbitrador.


ARTICULO 1158.- Plazo para reclamar por los defectos de las cosas. Si la venta fue convenida mediante entrega a un transportista o a un tercero distinto del comprador y no ha habido inspección de la cosa, los plazos para reclamar por las diferencias de cantidad o por su no adecuación al contrato se cuentan desde su recepción por el comprador.


ARTICULO 1159.- Compraventa por junto. Si la venta es por una cantidad de cosas “por junto” el comprador no está obligado a recibir sólo una parte de ellas, excepto pacto en contrario. Si la recibe, la venta y transmisión del dominio quedan firmes a su respecto.


ARTICULO 1160.- Compraventas sujetas a condición suspensiva. La compraventa está sujeta a la condición suspensiva de la aceptación de la cosa por el comprador si:
a) el comprador se reserva la facultad de probar la cosa;
b) la compraventa se conviene o es, de acuerdo con los usos, “a satisfacción del comprador”.
El plazo para aceptar es de diez días, excepto que otro se haya pactado o emane de los usos. La cosa se considera aceptada y el contrato se juzga concluido cuando el comprador paga el precio sin reserva o deja transcurrir el plazo sin pronunciarse.


ARTICULO 1161.- Cláusulas de difusión general en los usos internacionales. Las cláusulas que tengan difusión en los usos internacionales se presumen utilizadas con el significado que les adjudiquen tales usos, aunque la venta no sea internacional, siempre que de las circunstancias no resulte lo contrario.


ARTICULO 1162.- Compraventa con cláusula pago contra documentos. En la compraventa de cosas muebles con cláusula “pago contra documentos”, “aceptación contra documentos” u otras similares, el pago, aceptación o acto de que se trate sólo puede ser rehusado por falta de adecuación de los documentos con el contrato, con independencia de la inspección o aceptación de la cosa vendida, excepto que lo contrario resulte de la convención o de los usos, o que su falta de identidad con la cosa vendida esté ya demostrada.
Si el pago, aceptación o acto de que se trate debe hacerse por medio de un banco, el vendedor no tiene acción contra el comprador hasta que el banco rehúse hacerlo.



SECCIÓN 7ª. Algunas cláusulas que pueden ser agregadas al contrato de compraventa


ARTICULO 1163.- Pacto de retroventa. Pacto de retroventa es aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos.

El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria.


ARTICULO 1164.- Pacto de reventa. Pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos.
Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.


ARTICULO 1165.- Pacto de preferencia. Pacto de preferencia es aquel por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos.
El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión de enajenar la cosa y todas las particularidades de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que debe celebrarse la subasta.
Excepto que otro plazo resulte de la convención, los usos o las circunstancias del caso, el vendedor debe ejercer su derecho de preferencia dentro de los diez días de recibida dicha comunicación.
Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.


ARTICULO 1166.- Pactos agregados a la compraventa de cosas registrables. Los pactos regulados en los artículos precedentes pueden agregarse a la compraventa de cosas muebles e inmuebles. Si la cosa vendida es registrable, los pactos de retroventa, de reventa y de preferencia son oponibles a terceros interesados si resultan de los documentos inscriptos en el registro correspondiente, o si de otro modo el tercero ha tenido conocimiento efectivo.
Si las cosas vendidas son muebles no registrables, los pactos no son oponibles a terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso.


ARTICULO 1167.- Plazos. Los pactos regulados en los artículos precedentes pueden ser convenidos por un plazo que no exceda de cinco años si se trata de cosas inmuebles, y de dos años si se trata de cosas muebles, contados desde la celebración del contrato.
Si las partes convienen un plazo mayor se reduce al máximo legal. El plazo establecido por la ley es perentorio e improrrogable.


ARTICULO 1168.- Venta condicional. Presunción. En caso de duda, la venta condicional se reputa hecha bajo condición resolutoria, si antes del cumplimiento de la condición el vendedor hace tradición de la cosa al comprador.


ARTICULO 1169.- Efecto de la compraventa sujeta a condición resolutoria. La compraventa sujeta a condición resolutoria produce los efectos propios del contrato, pero la tradición o, en su caso, la inscripción registral, sólo transmite el dominio revocable.


SECCION 8ª. Boleto de compraventa


ARTICULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.


ARTICULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.


FUNDAMENTOS DEL ANTEPROYECTO DE CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.

TÍTULO IV. "Contratos en particular".

Compraventa. Permuta. Suministro.

El régimen jurídico de la compraventa expuesto en el Proyecto de 1987, que propuso el reemplazo íntegro del Título III de la Sección 2ª del Libro Segundo del Código Civil, fue reiterado, con algunas modificaciones, por los proyectos posteriores. 

De acuerdo con la metodología adoptada, este Anteproyecto ha tomado como base el Proyecto de 1998, que constituye la síntesis de los anteriores. 

Se han efectuado modificaciones teniendo en cuenta los aportes de la doctrina posterior a dicho proyecto y el sistema general del presente.

En lo que concierne a la definición, se establece que hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero. 

Además, se toma en cuenta que es un modelo típico cuyas normas se aplican supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero o transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.

Esta definición toma en cuenta la que adoptaron los proyectos anteriores, el Proyecto de 1987 (artículo 1323), y los dos de 1993, el de la Comisión Federal, (artículo 1323) y el del Poder Ejecutivo, (artículo 1064). 

Sin embargo, se propone el reemplazo de la palabra “dominio” por “propiedad” como dice el artículo 1323 del Código Civil vigente.

Ello es así porque no se han dado razones suficientes para justificar el abandono de la palabra propiedad y su reemplazo por “dominio”, teniendo en cuenta que, tanto la Constitución Nacional como los tratados firmados por la República Argentina, no hablan de domino, sino de propiedad. 

En el lenguaje común está consolidada la idea de que quien compra una cosa lo hace para adquirir la propiedad de ella; ese conocimiento y general aceptación no justifica el reemplazo del vocablo conocido y aceptado, máxime si el cambio parece obedecer a un tecnicismo jurídico prescindible. 

En derecho comparado, incluyen en la definición de compraventa el derecho de propiedad, entre otros, los códigos alemán (parágrafo 433, inciso 1) e italiano (artículo 1470).

También hay que tener en cuenta que, si se sigue el sistema del Proyecto del 98, la compraventa queda reducida a la transferencia de la propiedad o dominio, en tanto la cesión amplía su campo de aplicación ya que se la define como aquel contrato “mediante el cual una de las partes transfiere a otra un derecho” (artículo 1527). 

Con esos textos, se podría interpretar que salvo la propiedad o dominio, que se venden, los restantes derechos reales se ceden. 

Por ello, desde el Proyecto de 1993 (CF) se incluye un artículo que deja establecido que las reglas de la compraventa se aplican supletoriamente a la transferencia o constitución de otros derechos reales que se mencionan en el artículo respectivo. 

Con la inclusión de ese texto, queda establecido que el objeto de la venta no se limita a la propiedad o dominio, sino que comprende también la transferencia o constitución de otros derechos reales.

Con el propósito de precisar el campo de aplicación de la compraventa, se incluyen dos textos que permiten distinguirla de otros contratos.

La compraventa se distingue del contrato de obra. 

Se sostiene que cuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un precio, aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican las reglas de la compraventa, a menos que de las circunstancias resulte que la principal de las obligaciones consiste en suministrar mano de obra o prestar otros servicios. 

Si la parte que encarga la manufactura o producción de las cosas asume la obligación de proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra. 

Esta norma es muy relevante y, además, coherente con el distingo entre la obligación de dar y la de hacer, así como con la definición de obra que se utiliza en este Anteproyecto.

Se delimita la compraventa de la permuta, señalando que si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa, y de compraventa en los demás casos.

Estas normas relativas a la delimitación normativa del concepto de compraventa, se cierran con la siguiente: el contrato no será juzgado como de compraventa, aunque las partes así lo estipulen, si para ser tal le faltase algún requisito esencial. 

Se mantiene así el texto del artículo 1326 del Código Civil vigente Si bien el Proyecto de 1998 prefirió omitirlo, nos parece importante incluirlo en este Anteproyecto porque contribuye y es útil para la tarea de calificación del contrato. 

La importancia de conservar la regla guarda correspondencia con las categorías de contratos nominados, pues más allá del lenguaje utilizado por las partes, un contrato pertenecerá a una u otra categoría según el contenido de sus cláusulas esenciales.

Seguidamente se establece la regla general: nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo.

Se disponen una serie de normas sobre las cosas vendidas. 

A diferencia del Proyecto de 1998, consideramos que no es sobreabundante dejar sentado que se pueden vender todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos, por cuanto ello implica

remisión a los requisitos del objeto de los actos jurídicos, con las especificaciones contenidas en la parte general para los contratos en general. 

Juzgamos que la completa omisión es un defecto de técnica legislativa y, por el contrario, su regulación evitará toda especulación interpretativa, cuando la venta sea de bienes que no son cosas. 

Se dispone, entonces, que pueden venderse todas las cosas que puedan ser objeto de los contratos.

Si la venta es de cosa cierta que ha dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, éste no produce efecto alguno. 

Si ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente con reducción del precio. 

Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o esté dañada al celebrarse el contrato. 

El vendedor no puede exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba dañada.

Respecto de la venta de cosa futura, nuestra doctrina, a partir del artículo 1332 vigente, interpretó que tal venta podía ser conmutativa o aleatoria. 

En el primer caso (venta de cosa esperada) la consideró condicional; en el segundo (venta de esperanza), aleatoria. 

En el caso de la conmutativa, la condición consistía en que la cosa “llegue a existir” y el vendedor debía actuar según las circunstancias, no sólo para no impedir que exista, sino realizando todas las tareas y esfuerzos necesarios para que la existencia se concrete; este comportamiento del vendedor no era una obligación sino parte de la condición. 

El Proyecto de 1998, en la parte general de los contratos (artículo 948, inc. b), refiriéndose a las cosas futuras, mantiene la distinción entre contrato conmutativo condicional y aleatorio por asunción del riesgo. 

Pero luego, al referirse a la venta de cosa futura en particular (artículo 1069), convierte el deber del vendedor de hacer los esfuerzos necesarios para que la cosa exista, en una verdadera obligación. 

Por cierto, el legislador puede hacerlo, pero debe tener presente que con esa redacción (la del artículo 1069, del Proyecto de 1998) se desdibuja la figura de la venta conmutativa de cosa futura, que queda prácticamente asimilada al contrato de obra, en el que también el empresario está obligado a producir o construir una obra (artículo 1175, Proyecto de 1998). 

Por ello proponemos mantener la calificación de “condicional” a la venta de cosa futura. 

En lo que atañe a la aleatoria, sólo apuntamos que, cuando el comprador asume el riesgo sobre la existencia de la cosa, debe hacerlo por cláusula expresa. 

Se establece entonces que, si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir. 

El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias, para que ésta llegue a existir en el tiempo y condiciones convenidas. 

El comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor.

En lo restante, los artículos referidos a la venta de cosas que han dejado de existir, total o parcialmente y a la de cosas ajenas, nos limitamos a reiterar lo que fue proyectado en 1998, que no ha merecido objeciones de la doctrina.

En relación al precio se sostiene que es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. 

En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes hubiesen previsto el procedimiento para determinarlo. 

Luego se acepta que la determinación del precio puede ser deferida a un tercero designado en el contrato o después de su celebración. 

Si las partes no llegan a un acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que

prevea la ley local. 

Finalmente se establecen los supuestos de precio convenido y no acordado por unidad de superficie.

Entre las obligaciones del vendedor, se establece que debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. 

También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia del dominio se concrete. 

También se establece que están a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el artículo anterior. 

Entre las obligaciones del comprador se establece la de pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos, recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. 

En estos textos se alude a la obligación nuclear y típica del contrato, transferir y pagar el precio, así como a los deberes colaterales, los cuales son absolutamente diferentes en cuanto a su entidad y funciones. 

Sin embargo, se ha mantenido la idea de incluirlos en un solo artículo para cada parte, porque de este modo queda claro que el vendedor o el comprador tienen un plexo de obligaciones y deberes, si bien de distinta entidad. Es labor de la doctrina desarrollar aisladamente cada uno de ellos.

Se consideró necesario desarrollar como un conjunto sistemático las reglas específicas aplicables a la compraventa de cosas muebles, facilitando su comprensión y aplicación. 

Se establecen disposiciones particulares sobre el precio, entrega de factura, documentos, plazo de entrega de la cosa, puesta a disposición de las cosas vendidas, entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato, riesgos, recepción de la cosa y pago del precio, plazo para reclamar por los defectos de las cosas, compraventa por junto, compraventas sujetas a condición suspensiva, cláusulas de difusión general en los usos internacionales, compraventa con cláusula pago contra documentos. 

Este grupo de normas tiene mucha relevancia en el tráfico comercial; en materia de consumo se aplica el Título III. 

Se han mantenido artículos del Proyecto de 1998, con algunas modificaciones.

En primer lugar, entendemos que la obligación del vendedor de permitir que el comprador examine las cosas compradas es exigible, como regla, en toda compraventa.

Por ello, si el ejercicio de esta facultad le fuera impedido, tiene el derecho de suspender el pago del precio.

Cuando las cosas vendidas se entregan “en fardos o bajo cubierta”, lo que impide su examen y reconocimiento inmediato, el artículo 1091 del Proyecto de 1998 le concede al comprador un plazo de tres días para efectuar ese examen. 

Por nuestra parte pensamos que ese plazo debe ser ampliado a diez días para adecuarlo al artículo 32 de la ley 24.240 actualmente vigente. 

De todos modos, si el vendedor estimara que el plazo, teniendo en cuenta las circunstancias, los usos o las particularidades de la venta, es excesivo, puede exigir que el examen se haga en el momento de la entrega, para evitar la postergación del pago del precio.

También se ha considerado conveniente agrupar las disposiciones sobre cláusulas y pactos, para que sea más claro establecer el distingo entre unos y otros. 

El pacto de retroventa es aquél por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos. 

El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria. 

El pacto de reventa es aquél por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada. 

Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos. 

Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.

Con relación al pacto de preferencia, se establece que es aquél por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. 

El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos. 

Estas normas se complementan con lo dispuesto en la parte general.

Como regla general se establecen plazos para dar certeza jurídica y para no obstaculizar el tráfico de modo permanente.

Finalmente, en la Sección 8ª se regula el boleto de compraventa. Nuestra doctrina, y especialmente la jurisprudencia, ha expresado en numerosas ocasiones la necesidad de tutelar los derechos de los adquirentes de inmuebles por instrumento privado (boleto de compraventa). 

Por eso estimamos que en este Anteproyecto no pueden faltar algunos textos referidos a ese tema. 

Se aclaran y resuelven numerosos temas que han sido muy discutidos.

El boleto de compraventa de inmuebles da un derecho del comprador que tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos si el comprador pagó el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; si el boleto tiene fecha cierta; y si la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

Se reitera la solución, hoy tradicional, según la cual los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el veinticinco por ciento del precio. 

El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura. 

El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. 

En caso de que la prestación a cargo del comprador fuera a plazo, deberá constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio. Aunque se trata de una norma de tipo concursal, y el Anteproyecto considera que este tipo de relaciones se rige por lo dispuesto en el ordenamiento específico, hemos entendido conveniente mantener la norma en el Código Civil por el valor histórico que ella tiene.


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1109 (Ley). Código rural de Santa Fe 25.248 Ley de contrato de leasing Acumulación de autos Arbitraje Busqueda de expediente Carta documento de intimación Carta poder Cesión de indemnización Cláusula penal Comodato Comodato de envases Comodato de semovientes Comodato de vehículo Comodato y usufructo Compraventa a tranquera abierta Compraventa a tranquera cerrada Compraventa con reserva de usufructo Compraventa de automotor Compraventa de cochera Compraventa de cosecha a consignatario Compraventa de cosecha futura Compraventa de demolición Compraventa de fondo de comercio Compraventa de mercadería importada Compraventa de moto Compraventa de parte indivisa en condominio Compraventa de propiedad horizontal a construír por consorcio Compraventa de sepulcro Compraventa de trerreno en country Compraventa de un departamento Compraventa inmobiliaria Compraventa sin indicación de area a precio por medida Compraventa sin indicación del área y por un sólo precio Consiente acumulación de autos Consignación Contradocumento Contrato de agencia Contrato de aparceria rural Contrato de capitalización de cría Contrato de colaboración empresaria Contrato de concesión Contrato de consignación Contrato de corretaje Contrato de distribución Contrato de edición Contrato de explotación de víñas y frutales Contrato de fideicomiso Contrato de impresión Contrato de pastaje Contrato de pastoreo Contrato de suministro Contrato de tambero mediero Contrato de usufructo Contratos aduaneros Contratos agrarios Contratos de cesión de derechos Contratos de comodatos Contratos de compraventa Contratos de deposito Contratos de donacion Contratos de franquicias Contratos de leasing Contratos de mandatos Contratos de mutuos Contratos de permuta Convenio de alimentos y tenencia de hijos Convenio de indemnización Convenio de pago de expensas Convenios Curso de reajuste de jubilaciones Dación en pago Deposito voluntario regular de bien mueble Deposito voluntario regular de inmueble Donación a persona jurídica con el objeto de fundarla Donacion remuneratoria Embargos Exorto diplomatico Exortos Expediente facultad de arrepentimiento Hipoteca naval Informe de radicación de lo actuado Intimación a copermutante intimación a recibir pago bajo apercibimiento de consignación Intimación a vendedor a entrega de cosa Intimación por carta documento Legajo de acreedor Levantamiento de medida cautelar Mandato sin representación Modelo de nota para pago de gas bajo protesto notificación de cesión de créditos Obligaciones de dar sumas de dinero Oficio de levantamiento de embargo Oficio de levantamiento parcial de embargo Pacto de convivencia Pacto de cuota litis Pacto de mejor comprador pacto de preferencia pacto de retroventa Pacto de reventa Permuta de automores Pide acumulación de autos Poder para vender inmueble Presentación de escritos judiciales por vía e-mail Reglamento de copropiedad y administración Reglamento interno. Propiedad horizontal Reglamentos RESCISION Resumen Solicita autos del archivo Solicita búsqueda de expediente Solicita desglose de documentacion Solicita historia clínica Solicita información jurisprudencial Solicita participación en juicio Solicita se intime por presentacion de poder Transacción TUTORIAL. Como se bajan los archivos en el rapidshare